Земли сельскохозяйственного назначения

В Земельном кодексе РФ все земли разделены на семь категорий. К одной из категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения, к которым согласно 77-й статье Кодекса относятся земли, находящиеся за чертой сельских и городских поселений и используемые для нужд сельского хозяйства, а так же неиспользуемые, но зарезервированные для ведения на них сельскохозяйственных работ.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух типов. Во-первых, это собственно земли, на которых ведутся сельскохозяйственные работы, т.е. сельскохозяйственные угодья: залежи, пашни, сенокосы, виноградники и прочие многолетние насаждения. Ко второму типу относятся несельскохозяйственные угодья - земли, находящиеся под зданиями и строениями, предназначенными для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, леса, которые не входят в земли лесного фонда, древесно-кустарниковая растительность, а также неудобья в виде оврагов, солончаков и прочего.

В советское время единственным собственником земли было государства, а сами земли закреплялись за хозяйствами: колхозами и совхозами. Поэтому в то время деление сельскохозяйственных земель на категории особой роли не играло, разве только для отчётности. С приходом новой власти в 90-х годах ситуация резко изменилась. Все неиспользуемые совхозами и колхозами для сельскохозяйственных работ земли, а местами даже и используемые, были изъяты из собственности совхозов и колхозов. Оставшееся было поделено между колхозниками и совхозниками условными долями. В итоге, колхозам и совхозам остались лишь земли несельскохозяйственного назначения, которые не подлежали приватизации.

Что получилось в результате земельной реформы? Бывшие колхозники и совхозники, став владельцами земельных паёв, входили с ними в совтав новых образований: земельных кооперативов, обществ и товариществ. Но часто по разным причинам новым собственникам было трудно распорядиться своей долей земли и всем этим кооперативам, обществам и товариществам приходилось работать на земле без надлежащего юридического оформления права собственности. Кроме того, возникло такое явление, как самовольный захват земель, стоявших без дела, но которые невозможно было легально приобрести в собственность. На этих землях начинались какие-то сельскохозяйственные работы и возводились постройки, но в любой момент эту землю могли потребовать назад без возмещения затрат, произведённых на благоустройство захваченного участка.

Катастрофическое положение отечественного сельского хозяйства, его низкая рентабельность, а то и прямая убыточность, а также неконкурентноспособность с импортными поставщиками сельхозпродукции вызвали отток людей из этой сферы деятельности в города, где возможностей заработать было гораздо больше. Получилось так, что несостоявшиеся крестьяне, а это две трети владельцев земельных участков, потеряли всякую связь с хозяйством, в результате чего получить их согласие на распоряжение их участком было практически невозможным. Земля за человеком числится, но он на ней и сам не работает, и тем, кто хотел бы работать нельзя.

По новому законодательству владельцы земельных долей имели право выкупить свою долю в частную собственность, но у кого из сельских жителей были для этого деньги? Можно было внести эти доли в уставной капитал земельного кооператива, общества или товарищества или передать в аренду, но тогда часть прибыли и не малую нужно было выплачивать неработающему собственнику. Вливания со стороны? Но учитывая низкую рентабельность отечественного сельхозпроизводства, вложения в него были неинтересны инвесторам, особенно в 90-е годы, когда всех интересовали только "быстрые деньги", а вкладываться в долгосрочные и дорогостоящие проекты никто не рисковал. А кроме того, любой инвестор желает иметь гарантии возврата с прибылью каждого вложенного рубля.

В сложившейся безвыходной ситуации у законодателей хватила здравого смысла для изменения правового статуса земель сельскохозяйственного назначения. В 2002-м году был принят федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (0x2116101-ФЗ от от 24 июля 2002), согласно который разрешил приватизацию несельскохозяйственных угодий. А благодаря закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (от 7 июля 2003, 0x2116106-ФЗ) сельскохозяйственным организации получили возможность переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования несельскохозяйственными угодьями на правах аренды или приобрести эти угодья в собственность.

Цены, по которым приватизируются земли, устанавливаются каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно. Продажа земельных долей в сельскохозяйственных угодьях осуществляется по определённому законами порядку, в котором есть свои плюсы и минусы. Основным документом, регламентирующим сделки по купле-продаже сельскохозяйственных земель, является Гражданский кодекс РФ. Кроме него, отдельные детали, касающиеся приобретения земель сельскохозяйственного предназначения, оговорены земельным, лесным, водным кодексами РФ и некоторыми другими законами . Их так же следует иметь в виду при планировании и осуществлении любых операций с земельными участками.

Покупая или беря в аренду земли сельскохозяйственного назначения, следует помнить, что использование этих земель определяется законом. Эти земли, согласно закону, можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, а также для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственными производством целей. Перечень лиц, которые имеют право владеть и использовать сельскохозяйственные земли достаточно велик. Ими могут быть как физические лица - отдельные граждане, так и лица юридические: сельскохозяйственные товарищества и общества, некоммерческие организации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока нашей страны и некоторые другие лица.

Следует отметить, что земли сельскохозяйственного назначения пригодны не только для создания родового поместья, поселения, дачного поселка или садоводческого и огородного товарищества, но и для ведения личного подсобного хозяйства. Только нужно изменить вид разрешенного использования на земли поселений.